Questions fréquentes : copropriétés

Décisions

• Comment peuvent s'articuler les travaux individuels et les travaux collectifs ?

  Lorsque vous envisagez de rénover un appartement, il est important d’interroger le syndic ou le conseil syndical de la copropriété si des travaux collectifs sont envisagés à l’échelle de la copropriété, et ce, pour plusieurs raisons :

  • Il est souvent plus pertinent de réfléchir à une rénovation collective de la copropriété. Par exemple, l’isolation de la copropriété par l’extérieur sera plus efficace qu’une isolation par l’intérieur des appartements (l’isolation par l’extérieur permet de traiter de nombreux ponts thermiques).
  • Au niveau de l’ALEC Montpellier Métropole, avant de vous renseigner sur un projet de rénovation en appartement, nous demandons systématiquement si une rénovation globale est envisagée ou déjà en cours dans votre copropriété. Si c’est le cas, nous ne proposerons pas de rendez-vous individualisé, sauf si les travaux privatifs en réflexion sont différents de ceux du projet collectif (remplacement d’une chaudière individuelle en appartement par exemple).
• Peut-on obliger une copropriété à réaliser des travaux collectifs ?

  Dans le cas où il ne serait pas possible de réaliser des travaux suffisants sur ses parties privatives pour que son appartement ne soit plus considéré comme une « passoire thermique », il se peut que l’on soit dépendant des travaux collectifs.

  Dans certaines situations, les copropriétés ont dorénavant l’obligation de questionner la possibilité d’introduire des travaux d’amélioration énergétique lorsque de gros travaux sont prévus.

  Par exemple, si un ravalement de façade est envisagé, il est demandé d’étudier la possibilité d’isoler les murs par l’extérieur (ITE) par la même occasion. Si le projet répond au critère d’obligation, au moment du ravalement, la copropriété aura pour obligation d’isoler. Pour connaitre les différentes obligations d’isolation, vous pouvez consulter sur le document suivant : Ravalement, rénovation de toiture, aménagement de pièces : l’obligation d’isolation.

  Cependant, les travaux collectifs sont soumis au vote de chaque copropriétaire. Il n’est pas possible de réaliser des travaux de rénovation énergétique sans l’accord de la majorité.

  L’information et la sensibilisation sont des leviers importants pour exposer l’intérêt d’un projet de rénovation, aussi bien technique que financier, et convaincre le plus grand nombre de copropriétaires à s’investir dans le projet.

  Le pôle Copropriété de l’ALEC Montpellier Métropole peut accompagner votre copropriété en ce sens, notamment en assemblée générale.

• En tant que locataire, peut-on forcer son copropriétaire à faire des travaux de rénovation énergétique individuels si la copropriété ne peut/veut pas engager de travaux collectifs ?

  Il existe plusieurs recours si le logement en question ne respecte pas les conditions de décence (et notamment au niveau énergétique). Il est possible d’entamer des démarches pour obtenir la mise en conformité du bien, à l’amiable ou dans le cadre d’un litige de droit privé.

  En revanche, dans le cadre d’une copropriété, si le copropriétaire démontre que, malgré ses sollicitations en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux sur les parties communes ou les équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal requis, la justice ne peut imposer la réalisation de travaux.

  Pour plus d’information, vous pouvez consulter les pages suivantes :

  • « Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques », Ministère chargé de l’environnement.
  • « Logement décent », Ministère chargé de l’environnement.
  • « Non-décence », Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL).
• Si on ne peut forcer personne à réaliser des travaux, que se passe-t-il si on ne peut tout simplement pas faire sortir son logement d'une certaine étiquette énergétique empêchant sa location ? Le propriétaire bailleur pourra quand même louer son logement passé la date prévue ? Le locataire pourra se retourner contre le propriétaire ?

  Tout d’abord, vous trouverez un planning synthèse sur les dates importantes à retenir, concernant notamment les interdictions de locations d’un logement classé en étiquette G ou F.

  S’il n’est pas possible de réaliser suffisamment de travaux afin de faire atteindre l’étiquette minimale requise à votre logement, vous devrez justifier votre bonne volonté en le prouvant notamment par une étude énergétique (et éventuellement un PV d’AG de copropriété qui vote contre de tels travaux collectifs) et en réalisant les travaux que vous pouvez.

  Nous n’avons pas encore connaissance des recours possibles pour un locataire.

  Vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL 34 au 04 67 55 55 55 (Choix 1) sur ce sujet.

• Est-il possible de ne pas faire d’audit et de voter directement des travaux de rénovation énergétique ?

  L’audit énergétique n’est pas obligatoire, il est donc possible de voter directement les travaux sans passer par une étude énergétique. Cependant, l’audit énergétique permet de faire un état des lieux du bâtiment, de connaître ses faiblesses et d’identifier les potentielles améliorations possibles. L’audit vous permettra de savoir si vous réalisez des travaux efficaces et cohérents.

  De plus pour accéder aux aides financières les plus conséquentes, il est nécessaire de prouver que les travaux permettre à la copropriété d’atteindre 35% de gain énergétique. Par exemple, pour toucher l’aide MaPrimeRenov’ Copropriété, il est nécessaire d’avoir réalisé une étude énergétique (audit ou DPE collectif) permettant d’attester de l’atteinte de ces 35%.

  L’audit énergétique sert donc à la fois à proposer des scénarios de travaux cohérents et à justifier l’atteinte du gain énergétique minimum pour obtenir des aides financières.

• Quel est l’intérêt pour une copropriété d’intégrer des travaux privatifs dans un projet de rénovation ?

  Intégrer certains travaux privatifs lors d’une rénovation de la copropriété, par exemple le changement des fenêtres privatives, cela bénéficiera indirectement à la baisse des charges collectives et à l’amélioration du confort au sein de la copropriété.

  De plus si ces travaux sont votés collectivement ils pourront être intégrés au gain énergétique global, ce qui pourrait permettre l’atteinte du seuil de 35% nécessaire à l’obtention de MaPrimeRenov’ Copropriété notamment.

  Également, un remplacement collectif de menuiseries privatifs permettra d’effectuer un achat groupé. Cela favorise une unité visuelle des menuiseries, mais aussi de diminuer le prix de ces dernières (économie d’échelle).

• Peut on faire voter le changement des menuiseries privatives ?

  Oui c’est une possibilité, les menuiseries privatives entrant dans le cadre de travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privative : « Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes » article 25-fde la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

• Est-ce que l’ALEC conseille les syndics de copropriété ?

  ALEC peut également accompagner les gestionnaires de copropriétés. Une personne (Mme. Sabrina Martel) est chargée d’informer les syndics sur la présence et le rôle de l’ALEC dans l’accompagnement de leur portefeuille de copropriétés.

  Pour mieux connaître la démarche de rénovation énergétique en copropriété et les différentes étapes menant à une rénovation réussie, n’hésitez pas à nous contacter : copro@alec-montpellier.org