Gérer le chauffage et l’eau chaude sanitaire
En fonction des copropriétés, le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont soit individuels, soit collectifs, soit l’un des deux seulement est collectif. Suivant les configurations, les réponses apportées ne seront pas les mêmes.
En effet, la gestion du chauffage est différente lorsque chaque résident est autonome dans son logement ou lorsque la gestion se fait uniquement de manière centralisée. Il existe également des situations entre deux où, bien que la production soit centrale, les logements possèdent suffisamment d’organes de régulation
(robinets thermostatiques, thermostat d’ambiance…) pour que les résidents soient autonomes dans la gestion de la température intérieure.
-
Système collectif
Lorsque le chauffage est collectif, il s’agit dans de nombreux cas d’une chaudière gaz ou fioul. Si cette chaudière mérite d’être changée, il est intéressant de réfléchir à une solution plus économe du type chaudière à condensation. La solution d’une chaudière bois collective gagne à être étudiée au vu du prix de cette énergie.
De gauche à droite : Bûches compressées, plaquettes, granulés de bois Système individuel
Dans le cas d’un système de chauffage individuel, plusieurs solutions sont envisageables en fonction des sources d’énergie disponibles : chaudière gaz individuelle, poêle à bois granulé ou bûche, pompe à chaleur performante.
Eau chaude sanitaire
Concernant l’eau chaude sanitaire, des multiples économies sont réalisables :- réduction des consommations d’eau froide et chaude,
- comptage de l’eau chaude,
- optimisation du rendement,
- limiter les pertes de distribution…
Si l’eau chaude sanitaire est collective, il est possible d’installer un système de chauffe-eau solaire en toiture (si toiture-terrasse). Il est possible de générer des gains d’énergie allant jusqu’à 60% grâce à la production locale. Dans le cas de système individuel, il est possible pour les copropriétaires habitants au dernier étage d’installer un chauffe-eau solaire individuel avec l’accord de la copropriété.
Si votre copropriété est déjà équipée d’une installation solaire thermique collective pour l’eau chaude sanitaire, consultez ce guide pour vous aider à suivre sa performance et les économies générées.
Pour aller plus loin
- Se raccorder au réseau de chaleur – ADEME
- Les systèmes de chauffage et d’eau sanitaire collectifs – ADEME
- Chauffage collectif en copropriété. Comprendre et agir : fonctionnement d’une chaufferie, contrats d’exploitation et solutions de réduction des charges – Formation ALEC Montpellier Métropole
- Solaire thermique en copropriété. Fonctionnement, maintenance, pertinence ? – Formation ALEC Montpellier Métropole
Diminuer ses consommations
-
Les contrats de chauffage (ainsi que tous les autres contrats d’entretien) ont pour objectifs de :
- diminuer les consommations grâce aux réglages des équipements,
- réduire le risque de panne par l’entretien préventif des installations,
- allonger la durée de vie des équipements.
Pour que le contrat de chauffage soit réellement utile il est primordial qu’il soit rédigé de manière claire, compréhensible par un copropriétaire non spécialiste. L’important est que les copropriétaires impliqués ainsi que les syndics soient également en mesure de vérifier ce qui a été réalisé ou non par l’exploitant. Dans les faits, nombre de contrats sont rédigés à l’avantage des exploitants, mêlant clauses techniques et juridiques complexes pour les non experts.
C’est pourquoi des dérives ont pu être constatées sur de nombreux contrats d’exploitation qui se révèlent être inappropriés vis-à-vis de la consommation des installations thermiques et de leur état. En sachant que les copropriétés consacrent une part importante des charges communes pour ces contrats d’exploitation, des économies financières sont donc réalisables.
Ces économies sont de deux ordres :
- le respect par le prestataire de ses engagements en matière d’entretien des installations entraîne des économies de combustibles,
- un contrat bien rédigé permet à la copropriété de payer moins pour un service plus efficace.
Pour aller plus loin
- Les contrats de chauffage en copropriété – ALEC Montpellier Métropole
- Guide pratique Contrat de chauffage en copropriété – ADEME Normandie
-
Vous voulez que chacun paye en fonction de ce qu’il consomme ?
Arnaud Bouissou – Terra Le comptage individuel des frais de chauffage permet de :
- répartir plus équitablement les frais de chauffage en fonction des consommations réelles,
- récompenser les comportements économes,
- diminuer la consommation globale de l’immeuble,
- observer les dérives et corriger rapidement les dysfonctionnements,
- connaître ses propres consommations et agir individuellement pour réaliser des économies (comportement, nouveaux équipements).
Réglementation en vigueur
Dispositif initialement lancé en 2011 et modifié par la loi ELAN, l’individualisation des frais de chauffage en immeuble collectif a subie plusieurs évolutions. Celle-ci concerne tout immeuble collectif d’habitation ou mixte dans lesquels au moins deux locaux sont destinés à être occupés à titre privatif, et chauffés par une même installation. L’arrêté du 6 Septembre 2019 vient de fixer les derniers éléments relatifs à sa mise en place.
Pour rappel, il est nécessaire de déterminer et réguler la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire dans chaque local occupé à titre privatif afin d’individualiser les frais de chauffage.
Le seuil au-delà duquel l’individualisation des frais de chauffage est rendue obligatoire pour des immeubles a été fixé à 80 kWh/m²SHAB/an.
Les échéances fixées par l’état sont les suivantes :
Consommation de chauffage (kWh/m²SHAB/an) Appareils à installer au plus tard le Supérieure ou égale à 120 31 décembre 2017 (rappel) Compris entre 80 et 120 25 octobre 2020
Inférieur à 80 Pas d’obligationLes prérequis associés à l’individualisation des frais de chauffage
Les travaux doivent être votés en Assemblée Générale à la majorité de l’article 24. En dehors des dérogations possibles, si l’individualisation des frais de chauffage n’est pas appliquée avant l’échéance présentée ci-dessus, la copropriété pourra s’exposer à des sanctions financières en cas de contrôle.
Tout d’abord, la mise en place d’appareils de régulation pièce par pièce est nécessaire, les éléments installés sont généralement des robinets thermostatiques. Il est important de souligner qu’afin d’avoir une installation efficace, la mise en place des robinets thermostatiques doit nécessairement se faire horizontalement pour fonctionner correctement. La pose de ce type d’équipement à 45° ou bien verticalement engendre un dysfonctionnement. Exigez une pose dans les règles de l’art auprès du prestataire retenu par la copropriété. Pour plus d’information, rendez-vous sur notre page spécifique aux robinets thermostatiques.
Ensuite, la mise en place de l’individualisation des frais de chauffage doit nécessairement s’effectuer sur un réseau de chauffage désemboué et équilibré. Questionnez votre chauffagiste, une opération de désembouage suivi d’un équilibrage du réseau pourra s’avérer nécessaire, ainsi que la mise en place de pompes de circulation à débit variable (compatible avec les robinets thermostatiques).
Mise en œuvre
Le schéma récapitulatif suivant permet de comprendre les différentes options possibles :
Comme présenté, les principales solutions permettant d’individualiser les frais de chauffages sont les suivantes :
- Les compteurs d’énergie thermiques lorsque la distribution est effectuée en boucle fermée dans chaque logement,
- Les répartiteurs par émetteurs lorsque la distribution est effectuée par colonnes.
Cependant, on peut voir d’après le schéma récapitulatif qu’il existe différentes voies dérogatoires.
Les voies dérogatoires
Certains immeubles collectifs sont susceptibles de déroger à l’individualisation des frais de chauffage. Pour cela, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires doit obtenir une note d’un professionnel qui doit attester de l’une des justifications suivantes :
Impossibilité technique
Les cas d’impossibilité technique, précisés dans l’arrêté, sont les suivants :
- L’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local
- L’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles
- L’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur
- L’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
La consommation moyenne de chauffage de l’immeuble est inférieure au seuil de consommation défini
Le seuil de consommation de l’immeuble au-delà duquel il y a obligation d’individualiser les frais de chauffage a été fixé à 80 kWh/m²SHAB/an.
Pour déterminer la consommation de chauffage, ou bien de refroidissement de l’immeuble, le syndic calcule (consommation d’eau chaude sanitaire déduite), la moyenne des consommations annuelles de combustible d’énergie relevées sur les trois dernières années, et la divise par la surface habitable (SHAB).
Attention, le seuil est défini en kWh d’énergie finale. Par conséquent il est nécessaire que le calcul de consommation moyenne soit effectué sur le même critère, c’est-à-dire à partir des valeurs de consommations en kWh Pouvoir Calorifique Supérieur (PCS). Ainsi, l’arrêté précise des coefficients de conversions à appliquer selon le type d’énergie utilisé :
Type d’énergie Equivalent en kWh PCS Gaz naturel Si le gaz est mentionné en kWh PCS sur votre facture, aucune conversion n’est nécessaire.
Si les relevés sont quantifiés en volume, le syndic multiplie la valeur en m3 par 12,91.
Bois – Plaquette d’industrie 2 442 kWh PCS par tonne Bois – Plaquette forestière 3 064 kWh PCS par tonne Bois – Granulés 5 106 kWh PCS par tonne Bois – Bûches 1 865 kWh PCS par stère Pétrole brut, gazole, fioul domestique 10,67 kWh PCS par litre Retrouvez l’ensemble des coefficients sur l’arrêté du 6 Septembre 2019.
Absence de rentabilité
L’absence de rentabilité est la dernière voie dérogatoire à l’individualisation. Elle repose sur un calcul en coût global actualisé sur 10 ans (CGA). L’état a défini dans l’arrêté le calcul à réaliser :
CGA (€) = (Coût d’installation en € des robinets thermostatiques ainsi que des compteurs ou répartiteurs) + (Coûts annuels en € de la location, entretien, relève) x 9 – (Gain annuels en €*) x 10 * Le gain annuel se calcule de la manière suivante : (Moyenne de consommation de l’immeuble en chauffage ou refroidissement en kWh) * (Coût de l’énergie utilisée en €/kWh) * 15%
Attention, les coûts du désembouage, équilibrage et de l’éventuel remplacement d’anciens robinets thermostatiques lorsqu’ils sont déjà présents ne sont pas pris en compte.
Si le CGA est strictement supérieur à 0, alors l’installation est considérée comme non rentable.
En cas de non rentabilité de l’installation de répartiteurs de chauffage, l’arrêté ne précise pas les autres méthodes alternatives susceptibles d’être mise en place.
Une fois l’installation effectuée
Répartition des frais
La facturation de vos frais liés au chauffage collectif sera composée de deux parties :
Les frais de combustibles :
- 30% des frais totaux de combustible de la copropriété.
- 70% de votre consommation individuelle relevée au travers des équipements mis en places.
Les frais relatifs à l’entretien de l’installation collective et au fonctionnement des appareils.
Information des occupants
Le décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020 renforce les obligations liées à l’information des occupants, en distinguant deux documents :- Une note d’information : C’est un document qui détaille la consommation en énergie et son évolution. Elle est transmise a minima annuellement (il est incité d’y annexer la note sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs).
- Une évaluation des consommations : C’est un document court qui permet aux occupants de situer leur niveau de consommation en énergie. Il est transmis plusieurs fois par an avec une fréquence de transmission progressivement augmentée.
Pour les copropriétaires bailleurs :
Le propriétaire bailleur retransmet les informations qu’il a lui-même reçu a son locataire.
Un mois avant la régularisation des charges, le bailleur envoie au locataire une même note d’information portant sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.
Cette information annuelle est complétée par une évaluation des consommations. Le cas échéant, cette évaluation intègre la consommation de froid.
Le calendrier de mise en œuvre :
Du 25 octobre 2020 au 1er janvier 2022 A partir du 1er janvier 2022 Note d’information Annuelle Annuelle Evaluation des consommations Semestrielle*
Mensuelle
* Du 25 octobre au 1er janvier 2022, sur demande du locataire dans les immeubles locatifs ou sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l’occupant de bonne foi du logement, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété ; la fréquence d’envoi de l’évaluation des consommations peut être renforcée afin d’être trimestrielle.
Les relevés des appareils d’individualisation
Actuellement, les relevés de ces appareils sont généralement effectués en radio-relève.
Les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 seront relevables par télé-relève.
A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils devront relevables par télé-relève.
Pour aller plus loin
- Etude de l’ADEME concernant l’impact de l’individualisation des frais de chauffage
- Résumé de l’institut national de la consommation
- Règlementation liée à l’individualisation des frais de chauffage
- Arrêté officiel du 6 Septembre 2019 relatif à l’individualisation des frais de chauffage
- L’individualisation des frais de chauffage – ADEME
- Appareils d’individualisation des frais de chauffage d’une copropriété – Service Public
- Individualisation des frais de chauffage – Retour d’expérience locale – ALEC Montpellier Métropole
- Individualisation des frais de chauffage : qu’est-ce qui a changé ? – ADEME
Se mettre en conformité
-
L’ouverture récente du marché du gaz ne concerne pas nécessairement toutes les copropriétés. Pour savoir si cela s’applique à votre copropriété, voici les points clés à vérifier :
- si vous êtes dans une copropriété équipée d’un chauffage gaz collectif vous pouvez être concerné,
- si vous êtes dans une copropriété en chauffage collectif au gaz de plus de 10 logements, vous êtes sûrement concerné,
- si votre contrat est au tarif réglementé du gaz, vous êtes concerné,
- si votre contrat est déjà en offre du marché, vous n’êtes pas concerné mais soyez vigilant aux conditions de mise en œuvre de ce contrat.
Depuis le vote de la loi sur la consommation dite loi HAMON (cf. Article 25 de la loi du 17 mars 2014), les tarifs réglementés de vente de gaz pour les gros consommateurs sont voués à disparaître.
Actuellement, pour une copropriété en chauffage collectif, deux situations sont possibles :
- soit la copropriété a un contrat au tarif réglementé, proposé par les fournisseurs historiques (GDF SUEZ et les entreprises locales de distribution – ELD) et fixés par le gouvernement,
- soit la copropriété est déjà passée à un contrat offre de marché, tarif proposé par l’ensemble des fournisseurs et librement fixé par chaque fournisseur.
Qui est concerné ?
Le seuil de consommation
Si vous êtes une copropriété en chauffage collectif dont le niveau de consommation est supérieur à 150 000 kWh/an et dont le contrat de fourniture d’énergie est au tarif réglementé, vous êtes concerné. Ce niveau de consommation correspond à la consommation annuelle de référence et non pas à la consommation réelle constatée lors du dernier exercice. Cette « Consommation Annuelle de Référence » est indiquée sur les factures sous la dénomination « CAR ».
Le seuil de 150 000 kWh/an correspond approximativement aux copropriétés de 10 à 15 logements (avec une surface moyenne de 65 m²/logement) en chauffage collectif.Une mise en place rapide
Deux dates sont à retenir :
- les copropriétés dont le niveau de consommation est supérieur à 200 000 kWh/an (à partir d’environ 18 logements) doivent négocier un nouveau contrat de fourniture de gaz avant le 31 décembre 2014,
- les copropriétés dont le niveau de consommation est compris entre 150 000 et 200 000 kWh/an (entre 10 et 20 logements environ) ont une année supplémentaire (jusqu’au 31 décembre 2015).
Les tarifs réglementés de vente du gaz naturel et de l’électricité pour les consommateurs résidentiels (particuliers et copropriétés de petite taille) demeurent accessibles dans des conditions inchangées.
Comment savoir si mon contrat est déjà au prix du marché ?
Suivant le type de contrat les différents postes P1, P2, P3 et P4 ne sont pas nécessairement inclus dans le contrat. A propos de l’ouverture du marché du gaz cette nouveauté concerne uniquement la fourniture du gaz et donc le poste P1. Il existe 4 grands types de contrat d’exploitation des systèmes de chauffage.
Contrat incluant un P1 (fourniture du combustible)
Si la copropriété possède un contrat d’exploitation comprenant la fourniture d’énergie (P1) de type « Marché Forfait », « Marché Température » ou « Marché Comptage », la quantité d’énergie fournie (en kWh) et son prix d’achat ne sont pas précisés.
Dans ce cas, l’exploitant est titulaire du contrat et a sans doute déjà fait le nécessaire auprès de son fournisseur ; la copropriété paye son gaz au prix du marché. Il est cependant possible, les prix du marché étant plus faible que les prix réglementés, de négocier avec son prestataire
Contrat « Prestation Forfaitaire »
Si la copropriété possède un contrat « Prestation Forfaitaire », le P1 n’est pas intégré dans le contrat. La copropriété s’occupe elle-même de sa fourniture d’énergie.
Elle doit donc démarcher auprès des fournisseurs d’énergie. Dans ce cas, comme pour le contrat « Combustible Prestation », au-delà du prix du kWh, il convient de faire attention aux conditions annexes incluses dans le contrat (quelques exemples cités ci-dessous).
Contrat « Combustible prestation »
Si la copropriété possède un contrat « Combustible Prestation », elle est titulaire du contrat de fourniture d’énergie mais la prestation P1 est intégrée au contrat. L’énergie est facturée en fonction des quantités réellement livrées. Le paiement des factures de gaz est assuré soit directement par la copropriété soit par l’entreprise pour le compte de la copropriété (payeur
divergent).Dans ce cas, la copropriété doit lancer une procédure de mise en concurrence des fournisseurs et au delà du prix du kWh, il convient de faire attention aux conditions annexes incluses dans le contrat (quelques exemples cités ci-dessous).
Pour plus d’informations sur le type de prestation des contrats d’exploitation.
Quelle est la marche à suivre ?
La copropriété doit anticiper et se renseigner sur les différentes offres de marché proposées par l’ensemble des fournisseurs d’énergie puis choisir celle qui correspond le mieux à ses besoins.
Points de vigilance
Les copropriétés qui sont restées aux tarifs réglementés peuvent en sortir à tout moment, sans frais de résiliation. Il n’y a pas d’échéance de contrat ou de préavis à respecter.
Dans le cas des contrats « Marché Forfait », « Marché Température » ou « Marché Comptage », il convient de faire attention à la durée du contrat de fourniture d’énergie pris par l’exploitant en direct auprès de son fournisseur par rapport à la durée du contrat d’exploitation. En effet, que se passe-t-il si le contrat d’exploitation prend fin avant le contrat de fourniture du gaz signé par l’exploitant au nom de la copropriété ? Pour les copropriétés dont les contrats d’exploitation sont amenés à prendre fin dans les mois à venir et qui ne seraient pas encore passées en offre de marché, il est possible de signer un avenant au contrat d’exploitation. Dans cet avenant il est précisé que l’exploitant n’est pas autorisé à signer, au nom de la copropriété, un contrat de fourniture d’énergie d’une durée plus longue que celle de son propre contrat.
La copropriété doit se faire préciser les conditions annexes : qualité du service après-vente, lisibilité de la facturation, facturation à la consommation réelle si la copropriété gère en direct sa fourniture d’énergie (contrat de type « Combustible Prestation » ou « Prestation Forfaitaire ») …
Le contrat doit indiquer clairement la méthode d’indexation des prix des différents postes du contrat. En effet, le prix des offres de marché à prix indexé évolue en fonction de l’évolution d’une valeur de référence indiquée dans le contrat. Idéalement, cette valeur s’appuie sur une base connue et vérifiable (type tarif réglementé encore existant). A l’inverse, attention aux indexations sur des bases floues et non contrôlables.
Les fournisseurs ne peuvent pas imposer une durée d’engagement pluriannuelle lors de la signature d’un nouveau contrat en offre de marché. En effet, jusqu’au 31 décembre 2015, tous les fournisseurs qui proposeront des offres de marché avec une durée d’engagement de plus d’un an sont également tenus de proposer simultanément une offre de fourniture d’une durée d’engagement n’excédant pas un an, selon des conditions commerciales non disqualifiantes.
Que se passe t’il si rien n’est signé avant la date limite ?
Le contrat au tarif réglementé que la copropriété avait avec son fournisseur devient caduc. Afin d’éviter une interruption de fourniture, le contrat sera automatiquement basculé vers une offre de marché du fournisseur historique qu’il devra vous adresser trois mois avant la date de disparition de votre contrat au tarif réglementé.
Si la copropriété n’a pas quitté le contrat au tarif réglementé à l’échéance, cette offre sera réputée acceptée. La durée d’exécution de cette offre ne pourra excéder 6 mois, à l’issue desquels la fourniture de gaz ne sera plus assurée. Ce contrat « provisoire » peut être résilié à tout moment sans frais et n’est pas reconductible. Les tarifs de ce contrat « provisoire » devraient être dissuasifs afin d’inciter les clients à sortir des tarifs réglementés aux échéances programmées par la loi sur la Consommation.
Où se renseigner ?
Vous trouverez la liste de l’ensemble des fournisseurs autorisés ainsi que d’autres informations utiles sur le site des pouvoirs publics www.energie-info.fr et www.ecologique-solidaire.gouv.fr
Pour les adhérents de l’ARC vous pouvez consulter le site www.arc-lr.fr ou vous rendre sur www.copro-gaz.fr et interroger simultanément plusieurs fournisseurs de gaz pour obtenir le tarif de marché le plus intéressant.
Pour aller plus loin
- Ouverture du marché du gaz – ALEC Montpellier Métropole
