Isoler sa copropriété : bilan après une année

L’audit énergétique a été réalisé en 2012, il a coûté environ 4 500 € à la copropriété.

Au départ l’audit avait fait ressortir un coût global des travaux à 300 k€. Toutefois le conseil syndical a réalisé certaines tâches provisionnées dans cette estimation permettant de ramener le coût des travaux à 220 k€.

Oui, si l’ensemble des copropriétaires votent une décision de ce type en AG, le syndic peut faire respecter cette disposition (les copropriétaires justifiant de menuiserie posées il y a moins de 10 ans sont exemptés). Toutefois, il est d’usage de laisser cette prise de décision individuelle

Quelques membres du conseil syndical ont commencé à regarder les tarifs des fournisseurs. Puis le chauffagiste de la copropriété a proposé de fournir le gaz avec une ristourne de 5%. L’ensemble des copropriétaires a sélectionné cette option financièrement intéressante.

A penser : au prix du gaz s’ajoute la Taxe intérieure de consommation sur le gaz naturel (TICGN) (8,45 € le mégawattheure à partir du 1er janvier 2019).

3 membres du conseil syndical ont suivi le projet. Toutefois Monsieur Meynelly, ancien président du conseil syndical était technicien et connaissait bien le sujet.

Les travaux ont été votés en Assemblée Générale en suivant l’article 24. Ce choix a été fait car la majorité est plus souple : il suffit d’obtenir la majorité des personnes présentes et représentées.

Depuis, la loi Élan a modifié les majorités de vote. A présent l’ensemble des travaux énergétiques doivent être votés selon l’article 25 avec une passerelle sur l’article 25-1 en cas d’obligation législative et réglementaire.

Pour plus d’informations sur les majorités de vote, rendez-vous sur notre page dédiée.

La TVA s’élève à 5,5% car il s’agit d’une rénovation thermique, applicable également à la mission du maitre d’œuvre.

A l’échelle de chaque logement ainsi qu’à l’échelle de l’immeuble nous avons gagné 1 à 2 classes.

Au niveau collectif la consommation de gaz pour le chauffage a été divisé par deux.

Les habitants témoignent d’une meilleure isolation acoustique. Les appartements sont plus silencieux.

Dans le cas présent, le syndic est resté en retrait.

Le président du conseil syndical étant très investi, il s’est chargé de l’information auprès des copropriétaires (mail et courriers pour informer sur les travaux envisagés, le coût, le déroulé…).

Le syndic a servi d’appui administratif et financier (PV des AG, appel de fonds…).

Tout dépend de l’ouvrage dans son état initial et des choix des copropriétaires. Généralement on vise plutôt un niveau réglementaire d’isolation que l’on mesure en résistance thermique (3,7m².K/W) et non en épaisseur (car la même épaisseur de laine de roche n’isolera pas autant qu’une épaisseur similaire de polystyrène).

On peut aller plus loin pour décrocher plus d’aides financières et réaliser des économies d’énergie plus conséquentes. Néanmoins, ce type de projet se construit de manière plus globale (isolation de la toiture, plancher bas, ouvertures…en plus de l’isolation des murs).

Si vous vous intéressé à ces questions, l’ALEC Montpellier Métropole peut accompagner les copropriétaires de manière personnalisée et gratuite dans le cadre du dispositif Rénov’énergie.

La copropriété ne rentre pas dans les programmes d’aides (OPAH, mission Grand cœur) où intervient la SERM.

Les propriétaires bailleurs peuvent mobiliser :

• Les certificats d’économie d’énergie (CEE) pour 3 à 4% de prise en charge des travaux d’isolation sur l’ensemble de la copropriété
• Un conventionnement avec l’Anah et Montpellier Méditerranée Métropole : opération « habiter mieux pour un habitat durable et solidaire ». 45 % à 60 % du montant HT des travaux; pas de conditions de ressources mais engagement à louer sous certaines conditions sociales). Les travaux doivent amener un gain de performance énergétique d’au moins 35%
• L’écochèque régional (1000€) sous réserve de conditions de ressources, de gain minimal de performance énergétique (35%) et de conventionnement Anah

Pour plus d’informations sur les aides financières par profil, consultez le document récapitulatif.

Remarque pour les copropriétaires occupant, en 2017 nous parlions d’année blanche pour les impôts (2018) vis-à-vis du Crédit d’Impôt Transition Energétique, mais il n’en a rien été finalement.

Certaines banques proposent des prêts privés copropriétés pour les travaux de rénovation énergétique. Ces derniers sont pris au nom du syndicat des copropriétaires.

Ensuite chaque copropriétaire peut y adhérer selon ses besoins. Pas de conditions âge, revenus, il faut simplement être à jour de ses charges. Le prélèvement de la mensualité peut s’effectuer sur le compte bancaire commun de la copropriété ou sur chacun des comptes des copropriétaires adhérents au prêt collectif (solution la plus courante).

Un des arguments phare était le coût par appartement (6 130€ / logement en moyenne sans les aides financières).

Ce coût était relativement peu élevé car :

• Le conseil syndical a réalisé une partie du travail de chiffrage, l’appel d’offres, de collecte des pièces justificatives auprès des propriétaires, la phase d’étude normalement réalisée par le maitre d’œuvre…
• Les prix ont été négociés avec les artisans
• Les honoraires de suivi du syndic se sont montés à 1% car le reste du travail était réalisé par le conseil syndical
• Plusieurs aides financières ont été mobilisées (40 200 € en tout)

Tout dépend des attentes des copropriétaires concernant les travaux.

Il est possible de réaliser :

• Uniquement un audit énergétique en cas de chauffage collectif
• Ou d’aller plus loin en réalisant un audit global. De profiter de la réflexion autour des travaux pour se poser des questions sur l’ensemble des choses à améliorer dans l’immeuble.
  Dans ce cas, le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) et l’ALEC Montpellier Métropole peuvent vous accompagner gratuitement dans votre projet. Notre rôle est d’informer sur les possibilités et les coûts des opérations mais aussi de mettre à votre disposition des outils pour sonder ou informer les copropriétaires par exemple.